Expat hypotheek gids 2026: wat je kunt lenen en wat je nodig hebt

Ja, als expat kun je een Nederlandse hypotheek krijgen, vaak eerder dan je denkt. Je hebt geen Nederlandse nationaliteit nodig en je hoeft hier niet al jaren te wonen. Wat je wel nodig hebt is de juiste combinatie van verblijfsstatus, inkomen en geldverstrekker. Deze gids legt de regels uit zoals ze in 2026 gelden. Bedragen veranderen elk jaar, dus laat ons altijd je persoonlijke situatie nakijken.

Wie kan een hypotheek krijgen?

Inwoners van de EU, EER en Zwitserland kunnen lenen onder dezelfde voorwaarden als Nederlanders.
Niet-EU-burgers hebben een geldige verblijfsvergunning nodig. Meerdere Nederlandse geldverstrekkers accepteren de kennismigrantenvergunning en de Europese blauwe kaart, elk met eigen voorwaarden. Met een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd kun je bij vrijwel elke geldverstrekker terecht.
Je hebt een BSN (burgerservicenummer) en een Nederlandse bankrekening nodig.
Sommige geldverstrekkers willen dat je minimaal zes maanden in Nederland woont en werkt, andere niet. Juist hier bespaart een onafhankelijk adviseur je tijd.

Hoeveel kun je lenen?

Je maximale hypotheek hangt af van je bruto jaarinkomen, het inkomen van je partner, je vaste verplichtingen (leningen, alimentatie, een studieschuld) en de hypotheekrente. Het energielabel van de woning telt ook mee: voor een energiezuinige woning mag je meer lenen. De overheid stelt deze leennormen elk jaar vast en alle geldverstrekkers volgen ze.

Je kunt tot 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Sommige geldverstrekkers beperken expats zonder vergunning voor onbepaalde tijd tot 90%, dus de keuze van de geldverstrekker doet ertoe. De kosten koper betaal je altijd uit eigen spaargeld; in ons stappenplan voor het koopproces vind je een overzicht.

Welk inkomen telt mee?

Vast contract: je bruto salaris inclusief vakantiegeld en vaste extra's zoals een 13e maand.
Tijdelijk contract: telt mee als je werkgever een intentieverklaring tekent waarin staat dat je contract bij goed functioneren wordt verlengd.
Geen intentieverklaring of een flexibel contract: geldverstrekkers kunnen rekenen met je gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar, of met een arbeidsmarktscan die je verdiencapaciteit meet.
Zelfstandig ondernemer: meestal drie jaar cijfers, al accepteren sommige geldverstrekkers één jaar.
Inkomen in vreemde valuta: mogelijk bij een beperkt aantal geldverstrekkers, meestal met een afslag op het inkomen.

De 30%-regeling en je hypotheek

Met de expatregeling wordt maximaal 30% van je salaris gedurende maximaal vijf jaar belastingvrij uitbetaald. In 2026 is de salariseis een belastbaar loon van minimaal € 48.013, of € 36.497 als je jonger bent dan 30 en een mastertitel hebt. Het kabinet heeft voorgesteld het belastingvrije deel per 1 januari 2027 te verlagen naar 27% en de salariseis te verhogen; het parlement moet dit nog goedkeuren.

Belangrijk om te weten: de meeste geldverstrekkers berekenen je maximale hypotheek op je bruto salaris, dus de regeling verhoogt meestal niet wat je kunt lenen. Je netto inkomen is wel een paar jaar hoger. Ons advies is simpel: baseer je maandbudget op je inkomen zonder de regeling, zodat je woning prettig betaalbaar blijft als de regeling afloopt.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Voor woningen tot € 470.000 in 2026 (€ 498.200 als je investeert in energiebesparende maatregelen) kun je een hypotheek met NHG afsluiten. Je betaalt eenmalig 0,4% van de lening en krijgt daar een lagere rente voor terug, plus een vangnet als je de woning met verlies moet verkopen door baanverlies, scheiding of arbeidsongeschiktheid. Expats kunnen ook gebruikmaken van NHG, maar de voorwaarden rond verblijfsvergunningen zijn strenger, dus dat bekijken we per situatie.

Rente, aflossen en belasting

Je zet je rente vast voor een periode naar keuze, vaak 10 of 20 jaar. Een langere periode geeft zekerheid, een kortere periode een lagere rente.
Om hypotheekrente te kunnen aftrekken moet de hypotheek in maximaal 30 jaar volledig worden afgelost, annuïtair of lineair. De aftrek is ongeveer 37% van de rente die je betaalt.
Bij vrijwel alle geldverstrekkers mag je per jaar 10% van de oorspronkelijke lening boetevrij aflossen.
Vertrek je uit Nederland, dan kun je de woning verkopen of, met toestemming van de geldverstrekker, verhuren. Overleg met ons voordat je beslist; de voorwaarden verschillen per geldverstrekker.

Documenten om klaar te leggen

Paspoort en verblijfsvergunning
Arbeidscontract en recente loonstroken
Werkgeversverklaring, die wij als sjabloon aanleveren voor je HR-afdeling
Bankafschriften waarop je salaris en je spaargeld te zien zijn
Overzicht van leningen of andere verplichtingen, in Nederland en in het buitenland
Komt je spaargeld uit het buitenland: bewijs van de herkomst van het geld

Wat kost ons advies?

Hypotheekadvies en bemiddeling kost € 3.550. Onze aankoopbegeleiding kost € 3.500 op basis van no cure, no pay. De kosten van hypotheekadvies zijn aftrekbaar in het jaar waarin je de woning koopt. Het eerste gesprek is gratis.

Bereken je maximale hypotheek of plan je gratis afspraak.

Deze pagina geeft algemene informatie op basis van de regels voor 2026 en is geen persoonlijk financieel of fiscaal advies.